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问鼎东莞,南城的明牌和底牌

2022-09-16 13:47:27 6334

摘要:最近几天松山湖和南城的价值之争有又噱头了,而且还各自拿出来压箱底的扛鼎之作。先是南城的华润润府展厅开放,广发邀约蓄势又一轮抢房风暴。后有松山湖万科松悦再次备案,高层均价约59919/平米,刷新了上次56668元/平米的记录,将东莞高层价格推...


最近几天松山湖和南城的价值之争有又噱头了,而且还各自拿出来压箱底的扛鼎之作。


先是南城的华润润府展厅开放,广发邀约蓄势又一轮抢房风暴。后有松山湖万科松悦再次备案,高层均价约59919/平米,刷新了上次56668元/平米的记录,将东莞高层价格推向一个新高度。



东莞最有价值的地方到底是松山湖还是南城,各有各的观点,可能要时间来给出答案。


对于松山湖楼探长有个专题解读,这里不做展开。《官方数据提示,松山湖炒房成韭菜的风险在放大!


今天就聊聊南城的现在及未来。


市政配套、生活娱乐设施这一块,南城绝对是独一档的。市政广场聚集的展览馆、音乐厅、图书馆、科技馆、少年宫都是市级配套,还有规划中的儿童公园、东莞博物馆新馆,这些“市字”头的市政文化配套都给了南城。


南城为什么这么魔幻?就是长期扁平化的东莞正在搞“强中心战略”。


目前东莞的强中心是什么?别扯什么“一心两轴三片区”,实际上五六年之内就是“一心、一片”。


“一心”还有一些建设空间,重点是东莞国际商务区这一片。换句话来说,东莞强中心战略的资源基本都在南城,其他镇街可以说连一口汤都很难分到。


目前的事实加上未来几年的推断,南城就是东莞中心,东莞中心就是南城,东莞的CBD时代就是南城的时代。


第一、从经济体量上,南城即将成为东莞第二。


1991年,南城GDP约1.3亿元,仅排在东莞33个镇中的第20名,这时的南城仅是东莞一个穷镇街,接下来就是南城的一路超车之路。


2021年,南城GDP约702亿元,不仅冲到镇街排名第三位,与第二名虎门的约720亿元仅毫厘之距,南城成为东莞经济第二强镇仅是时间问题。


经济体量之外,南城的经济结构是最合理的。2020年,南城第三产业增加值517亿元,占GDP总量的比例超过80%,南城是经济结构最都市化、现代化的镇街。



在第三产业的结构上,南城金融业增加值124亿元遥遥领先其他镇街,南城金融业的份额占到同年东莞645.5亿元总额的五分之一。


随着CBD金融、服务业的聚集,东莞中心化的推进,南城的经济排名和经济结构将会更上一个台阶。


第二,南城已经成为东莞最具人口吸引力的镇街。


截止2020年底,南城常人口约41.9万人,南城算不上人口大镇,但绝对是人口强镇。


南城的人口强在哪里?


第一,强在人口质量上。


虽然南城常住仅41.9万人,但是户籍人口达到约15.7万人,户籍人口占比约37.5%,这个比例在东莞各镇街中绝对是领先的。


在每10万人的大学以上学历人数上,南城为33036人,仅次于松山湖的47518人,是东莞高学历人群最聚集的镇街。


第二、强在人口吸引力上。


南城是户籍人口增长最快的镇街。2020年南城出生人口2411人,自然增长2108人,两项增长指标都排在第一位,还领先其他各镇街一大截。



经济体总量上即将超车虎门成为东莞第二,而人口基数又相对较小,南城已经成为东莞人均GDP最高的镇街,2020年人均GDP达到14.9万元,毫无疑问南城是东莞最富的镇街。


当然,这些经济及人口数据的数值及未来的预估都是南城未来的明牌,房价的决定因素也不仅于此。对于南城房价,未来还有一张更大的底牌,这就是广深第二高铁的站址选择问题。


广深第二高铁的规划已经快三年了,关于东莞站的定址也从开始的寮步几经变更到了南城的蛤地片区。


从东莞发展及大湾区资源有效整合、人员便捷流通以及运营成本上来看,蛤地设站都是最优方案,所以蛤地片区也最有可能成为设站点。


关于广深第二高铁我们有过专门分析,这里省略详情。《又一波轨道红利来袭,是时候重新思考东莞的价值天花板了!


广深第二高铁对东莞的意义是实现东莞中心城区与广州、深圳中心城区的快速高效连通,推进东莞真正融入到粤港澳大湾区的产业、经济中轴里。


莞深第二高铁对于南城的意义就是,未来南城房价相对广州、深圳中心城区的价差会进一步拉平。换句话说就是以后南城房价的参考是广、深中心城区,这个空间有多大,大家自行去想象。


这是南城相对松山湖的最大优势,因为松山湖的定位决定了它的对标仅是深圳光明,两者相比较底牌相差太大!

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